پیش‌بینی تعداد واحدهای مسکونی شهر تهران در جهت دست‌یابی به رقابت‌پذیری اقتصادی

مقدمه
مسأله‌ای در ارتباط با رقابت شهرها شامل توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در یک شهر می‌باشد که به تدریج با توسعه ملی و بین المللی متصل و یکی می‌شود (Ni & Karl Kresl, 2010: 12). از این رو، شناسایی عوامل رقابت‌پذیری در زمینه‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در شهرها دارای اهمیت است. براساس دیدگاه رقابت‌پذیری می‎‌توان چنین مطرح نمود که انواع مختلف سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها برای انواع گوناگون شهرها و در مراحل مختلف توسعه یک شهر مهم می باشند.
سرمایه‌گذاری در خدمات عمومی پایه و کالاهای عمومی محلی جهت ارائه بنیان‌هایی برای تراکم ساختمانی در شهرهای کوچک مهم است. تسهیلات حمل و نقل هم‌تراز ابعاد فضایی یک نیاز اساسی برای شهرهای متوسط در حال رشد است و شهرهای بزرگ نیاز به سرمایه‌گذاری‌های هدفمند در بحث مسکن به‌منظور غلبه بر تقسیم‌بندی‌های مرتبط با وجود محله‌های فقیرنشین دارند(نصیری و همکاران، 1396: 38). بدون سرمایه‌گذاری در مسکن مطلوب، چاله‌هایی در مزیت رقابتی به‌وجود خواهد آمد (همان: 71).
با اینکه سرمایه به‌طور افزایشی متحرک می‌شود، در دسترس بودن سرمایه قابل تهیه محلی یک عامل ضروری در رقابت‌پذیری است (Webster, & Muller, 2000: 29). هم‌چنین، در دسترس بودن سرمایه یک عامل کلیدی در ارتقاء رشد اقتصادی است (Ni et al., 2014: 9). مسکن به‌عنوان یک سرمایه قابل تهیه محلی سهم بزرگی از کل اقتصاد را تشکیل می دهد (Liu, 2010: 222). بین مسکن و رقابت‌پذیری اقتصادی (شهری) ارتباط وجود دارد (Zhang, 2013: 95).
مسکن و رقابت‌پذیری اقتصادی (شهری) باهم به درستی ادعا می‌کنند که در حقیقت مسکن به ارزش اقتصاد اضافه می‌کند (Liu, 2010: 222). یکی از سیاست‌های مرتبط با ارتقاء وضعیت رقابت‌پذیری اقتصاد (شهری) بر سه حوزه متمرکز می‌باشد که یکی از آن‌ها مسکن است (نصیری و همکاران، 1396: 80).
یکی از مهم‌ترین موضوعات تولید مسکن، کمبود زمین مناسب ساخت است (Ache et al., 2008: 183). کمبود زمین اشغال نشده یکی از ابعاد ضعیف رقابت‌پذیری اقتصادی است (Bruneckiene et al., 2012: 264). در دسترس بودن زمین ارزان به آسانی قابل توسعه است و به‌طور واضح یک دارایی برای یک شهر می‌باشد. یک بازار زمین مقید یکی از مهم‌ترین بازخوردهای ساز و کارهای بررسی رشد شهرهای موفق است (Begg, 2002: 152-153).
اهمیت نگهداری زمین ارزان که توسط قدرت محلی برای توسعه‌شهری کنترل شود، واضح است (Musterd & Kovács, 2013: 118). در‌نظر گرفتن اهداف در دسترس‌بودن زمین مسکن، می‌تواند به‌عنوان ابزاری برای اطمینان بخشی حداقل یک کمیته عرضه اگرنه یک عرضه سخاوتمندانه زمین توسعه با وجود مقاومت بالقوه از طرف بعضی قدرت‌های محلی دیده شود (Begg, 2002: 286).
با مشخص شدن اهمیت مسکن، اهمیت برنامه‌ریزی برای آن مشخص می‌شود. یکی از ارکان مهم برنامه‌ریزی مسکن، برآورد نیاز به مسکن با توجه به اطلاعات و آمار مستند و قابل اطمینان می‌باشد. برآورد مطمئن از نیاز به مسکن، عامل مهمی در تدوین سیاست، تنظیم و ارزیابی برنامه‌های مسکن است (لطفی، و خیرخواه، 1391: 42 و 44). اجرای برنامه‌ریزی برای مسکن ممکن است توسط تنوعی از عوامل شرطی شود که شامل شیوه های اجرای استاندارد، شرایط مالی محلی، سطح کلی تقاضا و فشار توسعه، یا توسط مقررات سازمانی و مرزهای اداری می‌باشد. مثال شیوه‌های اجرای استاندارد نیز شامل استفاده از پیش‌بینی‌های جمعیتی و رهنمودهای در دسترس بودن زمین مسکن می‌باشد (Begg, 2002: 288).
یکی از ابزارهای مهم برای ساخت اهداف در سطح محلی برای آزاد سازی زمین برای مسکن استفاده از پیش‌بینی‌های جمعیتی است (Begg, 2002: 286). به عبارت دیگر، جمعیت عامل اصلی ایجاد تقاضای بالقوه برای مسکن است.به‌طور کلی می‌توان گفت کلیه عواملی که سبب تغییر در جمعیت می‌گردند نیز بر تقاضای مسکن اثرگذار می‌باشند.
به دلیل اهمیت شهر تهران به‌عنوان پایتخت کشور ایران، توجه به مسأله مسکن آن در راستای دست‌یابی به رقابت‌پذیری اقتصادی (شهری) از اهمیت ویژه‌ای برخوردار می‌باشد. مهم‌ترین سوال مطرح در این تحقیق، با توجه به این که زمین جزء دارایی‌های رقابتی و مسکن در دسترس جزء خروجی‌های رقابتی می‌باشد، بدین شرح می‌باشد:
آیا کفایت عرضه و تخصیص زمین و هم‌چنین، اهمیت نگهداری آن برای توسعه مسکن توسط قدرت‌های محلی مشخص است؟
آیا برنامه‌ریزی‌های مناسب برای آن صورت پذیرفته است؟
با توجه به این سؤال، هدف این تحقیق پیش‌بینی تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز شهر تهران در سال 1400 می‌باشد. اهمیت این پژوهش در این است که می‌تواند به‌عنوان راهنمایی برای مدیران شهری باشد تا براساس آن برنامه‌ریزی‌های لازم را در جهت اعلام کفایت زمین لازم برای توسعه مسکن انجام دهند. مدل مفهومی مقاله در شکل 1، نشان داده شده است.

شکل 1. مدل مفهومی مقاله

مبانی نظری

طبق نظریه نیازهای سلسله مراتبی مازلو، نیاز به مسکن جزء نیازهای اولیه قرار دارد (افصح حسینی، 1388: 13).
مجمع عمومی سازمان ملل در سال 1987، مسکن مناسب و امن را حق پایه و حیاتی انسان برای ایجاد زندگی انسانی مطرح می‌کند (Mahbubur Rahman, 2001). در دومین اجلاس اسکان بشر، مسکن مناسب و امن چنین تعریف شده است"سرپناه مناسب تنها به معنای وجود یک سقف بالای سر هر شخص نیست بلکه سرپناه مناسب یعنی آسایش، فضای مناسب، دسترسی فیزیکی و امنیت مناسب، امنیت مالکیت، پایداری و دوام سازه‌ای، روشنایی، تهویه و سیستم گرمایی مناسب، زیرساخت‌های اولیه مناسب از قبیل آب‌رسانی، بهداشت و آموزش، دفع زباله، کیفیت مناسب زیست‌محیطی، عوامل بهداشتی مناسب، مکان مناسب و قابل دسترسی از نظر کار و تسهیلات اولیه که همه این موارد باید با توجه به استطاعت مردم تامین شود"(Habitat II, 1996).
هم‌چنین، در اصول 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی

ایران به موضوع مسکن اشاره شده است. برای مدیران شهری دست‌کم سه دسته تئوری مهم در زمینه رقابت پذیری مطرح است که عبارت هستند از تئوری تمرکززدایی که از تئوری مدیریت دولتی ریشه گرفته‌است (دیک، 1393: 74).
تئوری رقابتی بودن شهرها، شرکت‌ها، منطقه‌ها و مانند آن برگرفته از تئوری‌های اخیر مدیریت دولتی و نظریه مایکل پورتر است (همان: 74). مایکل پورتر یک نظریه رقابت‌پذیری جدید، که مدل الماس نام دارد را معرفی کرد (شکل 2). طبق نظریه پورتر، ملت‌ها برای موفق شدن در صنایع یا بخش‌های صنعتی، جایی که "الماس" ملی مطلوب‌ترین باشد، محتمل‌ترین هستند. این الماس چهار مؤلفه وابسته به هم دارد که شامل شرایط عوامل، شرایط تقاضا، صنایع مربوط و حمایتی، و راهبرد- ساختار- رقابت شرکت می‌باشد. علاوه بر این، دو عامل خارجی فرصت و دولت نیز وجود دارند(Porter, 1990a: 127).


شکل 2. عوامل رقابت پذیری ملی
مأخذ: Porter, 1990a: 127

براساس تئوری رقابتی بودن شهرها، مدیریت‌شهری عبارت است از تلاش برای ایجاد شهری رقابتی‌تر، منصفانه‌تر و پایدارتر (دیک، 1393: 35). دیکشنری انگلیسی آکسفورد، رقابت‌پذیری را چنین تعریف نموده است : دارا بودن یک میل قوی برای پیروز شدن(UNHABITAT, 2013: 3).
مفهوم رقابت‌پذیری یک مفهوم پیچیده است. شاید نتوان ابعاد آن را به سادگی تعیین کرد اما هدف این مفهوم تاحدودی مشخص و قابلیت برتری یافتن بر سایر رقبا را دارا می‌باشد. در شکل 3، نظریه رقابت‌پذیری از نقطه نظر نظریه‌پردازان اقتصادی مطرح شده است.

شکل 3. رقابت پذیری از نقطه نظر اقتصادی
مأخذ: Hong, 2008: 8
شاخص‌ها

الف) تعیین نیاز مسکن: از جمله رویکردها برای تعیین میزان نیاز به مسکن، عبارت است از سنجش انتخاب‌هایی که خانوارها برای خانه بعدی خود به عمل می‌آورند. در این فرآیند، اولین گام و انتخابی که خانوارها با آن روبه‌رو می‌شوند،"حق اشغال ملک " برای اجاره، یا تصاحب و مالکیت است. سپس، تعیین این مورد است که تا چه میزان می‌توانند برای تهیه مسکن بپردازند. این مبلغ در مورد اجاره مسکن، شامل مبالغ اجاره ماهیانه و هزینه‌های جنبی است. در مورد تصاحب ملک نیز شامل قیمت خرید و هزینه‌های نگهداری می‌باشد. در نهایت، پس از طی مراحل مطرح شده، خانوارها در مورد نوع مسکن موردنظر و ترجیحی خود، تصیم‌گیری می‌کنند.
نیاز مسکونی زمانی تأمین‌شدنی خواهد بود که ترکیبی از واحدهای مسکونی که این سه گزینه را برای همه خانوارها در ناحیه مورد بررسی تأمین کند، وجود داشته باشد. برآورد همه‌جانبه نیاز مسکونی نیز می‌بایست حق اشغال ملک، میزان درآمد/قیمت و هزینه و برآوردهای انواع مسکن را که بازتاب‌دهنده نیازها و ترجیحات مردمی که باید صاحب مسکن شوند، را در‌نظر بگیرد. رویکرد بازار و یا مبتنی بر تقاضا، که به‌طور معمول بر این روال قرار دارد تا "نیازهای" مسکن ناحیه‌ای معین را تعیین کند، نمی‌تواند نیازهای واقعی جمعیت آن ناحیه را منعکس سازد. بازارهای مسکن محلی غالبا ناقص هستند. تقاضا و عرضه ممکن است تعادل و توازنی با نیازهای واقعی نداشته باشند. در بسیاری از مناطق، عرضه مسکن جدید تابعی است از آنچه که سازندگان محلی مایل به انجام و یا قادر به تولید آن هستند. این موضوع ممکن است همان چیزی نباشد که خانوارهای ناحیه به واقع به آن نیاز دارند، یا دوست دارند و یا می‌توانند تهیه کنند (انجمن شهرسازی آمریکا، 1388: 37).
ب) سنجش نیاز مسکن: سنجش نیاز مسکن، در واقع تحلیل و تفصیلی از نیازهای مسکن موجود و نیازهایی است که به‌عنوان نتیجه رشد برنامه‌ریزی شده طی یک دوره برنامه‌ریزی، پیش‌بینی شده است. این روش، توانایی بازار فعلی و برآورده شده را به‌منظور تأمین مسکن با قیمت‌های متنوع و برای سطوح اجاره‌ای گوناگون مورد ارزیابی قرار می دهد؛ و به این ترتیب دربرگیرنده روش‌های کمی هم‌چون پیش‌بینی ، روش‌های کیفی هم‌چون پیمایش نظرسنجی از شهروندان و پیمایش‌های ویژه- محل در مورد شرایط مسکن و روش‌هایی است که متضمن مشارکت شهروندان باشد.این بررسی‌ها به‌منظور نیل به اهداف کلان، اهداف عینی و تعیین اولویت‌ها دربرنامه‌های مسکن صورت می‌گیرند. سنجش نیازهای مسکن، برای تهیه برنامه‌های جامع محلی و هم‌سو با سایر اهداف دولتی و بخش خصوصی انجام می‌شود (همان: 35).
پ) پیش‌بینی نیاز مسکن: پیش‌بینی نیاز مسکن، شامل برآورد تعداد واحدهای مسکونی است که در زمان مورد نظر در آینده به آن نیاز خواهد بود. تجزیه و تحلیل، شامل مطالعه‌ای در مورد تعداد واحدهای مسکونی است که در زمان حاضر وجود دارند. هم‌چنین، تخمین تعداد خانه‌هایی که به‌طور احتمال باید از میان موجودی فعلی، تخریب شوند و لذا نیاز به جایگزینی دارند.
به‌عنوان مثال، در صورتی‌که چنین زمان‌بندی شده باشد که مسکن بلندمرتبه دولتی در طی دوره تحلیل از میان برداشته شود، آنگاه نیاز خواهد بود که این نوع مسکن با سایر اشکال مسکن جایگزین شود. تحلیل نیز به برآورد تعداد خانوارهایی که خواهان مسکن معطوف می‌شود. اجزاء نیاز، به‌عنوان بخشی از پیش‌بینی تقاضا، در‌نظر گرفته می‌شود (همان: 39). پیش‌بینی نیاز مسکن برای اهداف برنامه‌ریزی دربرگیرنده دو بخش است:
بخش اول: شرحی از منطقه مسکونی و یا ناحیه تقاضا و بازار مرتبط که می‌تواند شامل ناحیه تحت پوشش حکومت محلی، بخش و یا ناحیه کلان شهری باشد (همان: 40).
بخش دوم: جمع‌آوری و تحلیل داده‌های جمعیتی و مسکن مورد نیاز و تعیین نیاز مسکن که خود شامل سه مرحله می‌باشد (همان: 41-40) و به شرح زیر است :
مرحله اول: جمع‌آوری و تحلیل داده‌های جمعیتی؛
مرحله دوم: جمع‌آوری و تحلیل داده‌های مسکن؛
مرحله سوم: تعیین نیاز مسکن.

روش انجام پژوهش
پژوهش حاضر براساس هدف، یک تحقیق کاربردی و براساس ماهیت و روش، یک تحقیق توصیفی است (حافظ نیا، 1392: 71 و 63 و 58).
به‌منظور فراهم کردن اطلاعات مورد نیاز مرحله تحلیل از روش اسنادی استفاده شده است که به معنی استفاده از متون (کتاب‌ها و مقالات) داخلی و خارجی و... می‌باشد. هم‌چنین، اسناد استفاده شده برای این تحقیق، عبارت است از جدیدترین طرح جامع شهر تهران (1386) و سالنامه آماری مرکز آمار ایران (1355 تا 1385) و غیره.
ابتدا جمعیت شهر تهران برای سال 1400 با استفاده از سه مدل غیرخطی چند‌جمله‌ای درجه دوم، گمپرتز و لجستیک برآورد گردید. سپس، از میان آن‌ها گزینه‌هایی را که با برآورد طرح جامع جدید شهر تهران (1386) که مهم‌ترین طرح این شهر می‌باشد و همخوانی بیش‌تری داشت، انتخاب شد. پس از آن با استفاده از مدل لجستیک که بیان مناسبی برای پدیده‌های اشباع شونده و روش مناسبی برای برآورد تعداد واحد مسکونی در یک شهر است و براساس روند گذشته به پیش‌بینی آینده مسکن مبادرت می‌کند، تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز تعیین گردید.
مدل‌های غیرخطی
تعداد مدل‌های غیرخطی موجود چندان است که تحلیل‌گر مسائل شهری در انتخاب آن‌ها بیش از انواع دیگر مدل‌ها به فراست و رضایت خاطر خود نیاز دارد. مدل‌های غیرخطی دو‌متغیره، به‌خصوص برای تجزیه و تحلیل داده‌هایی که مربوط به دوره‌ایی از زمان هستند، مناسب می‌باشند تا روال‌های مورد مطالعه را مکشوف سازند. روال‌ها، همواره از خطی بودن خالص مدل‌های بخش گذشته تبعیت نمی‌کنند. مدل‌های غیرخطی برای برآورد و پیش‌بینی مقادیری که در معرض تغییرات نظام‌های مختلف در زمان‌های مختلف هستند، اهمیت می‌یابند (کاتانیزی، 1383: 93).
مدل‌های چند‌جمله‌ای درجه دوم
تعداد بی‌شماری شکل و منحنی بر مدل‌های چند‌جمله‌ای متصور است. تغییر علامت از مثبت به منفی می‌تواند بی‌نهایت شکل به‌وجود آورد. به همین جهت، مدل‌های چند‌جمله‌ای مورد توجه تحلیل‌گران مسائل شهری هستند. این مدل‌ها بسیار قابل انطباق و قابل انعطاف هستند و استفاده آن‌ها فقط کمی از استفاده از مدل‌های خطی ساده مشکل‌تر است. شکل مدل‌های چندجمله‌ای درجه دوم سهمی می‌باشد(رابطه 1). معادله چند‌جمله‌ای درجه دوم چنین است (همان: 100) :

رابطه 1. معادله چند‌جمله‌ای درجه دوم
مدل گمپرتز
یکی از شناخته‌شده‌ترین مدل‌های آسیمتتیک ، مدل گمپرتز است( رابطه 2) که به نام مکتشف خود، بنیامین گمپرتز ، ریاضی‌دان قرن نوزدهم، نامیده می‌شود. مدل گمپرتز تابعی را توصیف می‌کند که در آن تغییرات کوچک رشد لگاریتم ها با درصدی پایا زوال می‌یابد. چندین سال است که مدل‌های گمپرتز و منحنی‌هایS شکلی دیگر، در تجزیه و تحلیل‌های مسائل شهری مورد استفاده قرار گرفته شدند. زیرا این مدل‌ها، همبستگی با رشد، تغییر و ثبات را بیان می‌کنند. چنین گرایشی در متغیرهای اقتصادی، جمعیت‌شناسی، جامعه‌شناسی و توسعه‌های کالبدی شهرها معمول است.
اقتصاددانان متأخر قرن نوزدهم آلمان با استفاده از مدل‌های گمپرتز به برآورد و پیش‌بینی اندازه و نحوه قرارگیری شهرها در اروپا و آمریکا پرداختند. جغرافی‌دانان و جمعیت‌شناسان متقدم قرن بیستم در آمریکا، استفاده از مدل گمپرتز را به مطالعات جمعیت، ترافیک و توسعه‌های کالبدی گسترش دادند. برآورد و پیش‌گویی مدل گمپرتز از تقاضای مسکن را می‌توان به حصول یک فراروند و گسترش چهار مرحله‌ای تعبیر کرد. این فراروند چهار مرحله‌ای، امکاناتی شگفت‌انگیز برای بسیاری از مسائل و متغیرهای شهری دیگر فراهم می‌آورد. هم‌چنین، عبارت است از آغاز تقاضا برای مسکن، افزایش رشد و تقاضای بیش‌تر، آغاز کاهش سرعت در نرخ افزایش تقاضا، ثبوت تقاضای مسکن (همان: 108).
در تجزیه و تحلیل‌های شهری، اشکال مربوط به این مدل یا یک منحنی S شکل است با یک خط آسیمتتیک در بالای آن و یا یک منحنی با یک خط آسیمتتیک در پایین آن می‌باشد. معادله مدل گمپرتز چنین است (همان: 106) :

رابطه 2. معادله مدل گمپرتز

مدل لجستیک
مدل لجستیک را ریموند پرل و لوئل جی.رید به‌وجود آوردند و اغلب به نام منحنی پرل- رید از آن یاد می‌شود. این مدل برای برآورد و پیش‌بینی سیستم‌های زیست‌شناسی (موش‌های آلینو، شته، قارچ مخمر و مانند آن) به‌وجود آمد و بعدها به عرصه جمعیت‌شناسی، مردم‌شناسی و جامعه‌شناسی راه یافته است. این مدل براساس این نظریه استوار است که در محیط‌های فضایی محدود، قانونی برای رشد موجود است و آن این‌که مقدار رشد یک سیستم در هر دوره‌ای از زمان صورت می‌پذیرد با اندازه مطلق حاصل از واحد زمان مورد نظر، چنان‌که به مشاهده آمده، متناسب است و نیز با مقدار منابع مورد نیاز برای رشد بیش‌تر در آن محیط می‌باشد. معادله مدل لجستیک در رابطه 3، مطرح شده‌است (همان: 109-108):

رابطه 3. معادله مدل لجستیک

محدوده مورد مطالعه
بخش اول: شرحی از شهر تهران
تهران بزرگ‌ترین شهر و پایتخت ایران و مرکز استان و شهرستان تهران است. در شمال ایران و در کوهپایه‌های جنوبی رشته‌کوه البرز گسترده شده ‌است. مساحت این شهر ۷۳۰ کیلومتر مربع است. یکی از بزرگ‌ترین شهرهای غرب آسیا، بیست و پنجمین شهر پرجمعیت جهان و بیست و هفتمین شهر بزرگ دنیا می‌باشد.
ساختار اداری ایران در این شهر متمرکز شده ‌است. این شهر، به ۲۲ منطقه، ۱۳۴ ناحیه (شامل ری و تجریش) و ۳۷۰ محله تقسیم شده‌است (نقشه 1). مسأله مسکن در شهر تهران، همواره یکی از مسائل مهم بوده است که کم‌تر برای آن برنامه‌ریزی مناسبی انجام گرفته است که نتیجه آن به‌صورت کمبود مسکن، قیمت بالای مسکن و ... قابل مشاهده شده است. این امر نیز ناشی از گسترش بی رویه این شهر، افزایش جمعیت آن و ... می‌باشد.

طرح جامع جدید شهر تهران (1386)
مطالعات طرح جامع جدید (1386) در مورد جمعیت شهر تهران به قرار زیر است:
- جمعیت شهر تهران در وضع موجود حدود 5/7 میلیون نفر است .
- جمعیت شهر تهران بر مبنای پروانه‌های صادره تا شهریور سال 1383، در صورت بهره‌برداری، تا سال 1400 به حدود 6/8 میلیون نفر افزایش می یابد .
- جمعیت شهر تهران بر مبنای رشد طبیعی تا سال 1400 از حدود 7/8 میلیون نفر بیشتر نخواهد شد.
- ظرفیت محدوده ثابت شهر تهران برای پاسخ‌گویی به نیازهای متنوع فضاهای عمومی و خدماتی ساکنان و هم‌چنین، پاسخ‌گویی به کارکردهای عمومی و خدماتی شهر تهران به‌عنوان پایتخت و یک کلان‌شهر جهانی، در سطح حداقل قابل قبول و حداکثر حدود 6/8 میلیون نفر خواهد بود.

بخش دوم: جمع‌آوری و تحلیل داده‌های جمعیتی و مسکن مورد نیاز و تعیین نیاز مسکن
این بخش شامل سه مرحله جمع‌آوری و تحلیل داده‌های جمعیتی (استفاده از مدل‌های غیرخطی چند‌جمله‌ای درجه دوم، گمپرتز و لجستیک)، جمع‌آوری و تحلیل داده‌های مسکن و تعیین نیاز مسکن می‌باشد.
در مرحله تعیین نیاز مسکن، برای برآورد واحد مسکونی از مدل لجستیک استفاده می‌گردد. مدل لجستیک، علاوه بر مشخصات ذکرشده پیشین در این تحقیق، بیان مناسبی برای پدیده‌های اشباع شونده و روش مناسبی برای برآورد تعداد واحد مسکونی مناسب در یک شهر نیز هست (زیاری، 1393: 148 و 149). مدل لجستیک براساس روند گذشته به پیش‌بینی آینده مسکن مبادرت می‌کند که بر فرض‌های زیر استوار است (حکمت‌نیا و موسوی، 1392: 118، به نقل از رفیعی، 1371: 214) :
- میانگین بعد خانوار تا افق برنامه‌ریزی تغییری نمی‌کند و ثابت باقی می‌ماند؛
- حد نهایی تراکم مطلوب برابر یک واحد مسکونی به ازای یک خانوار است و بدین ترتیب کرانه زیرین شاخص مسکن به ازای نفر، معادل معکوس بعد خانوار به‌دست می‌آید ؛
- برآورد تعداد واحد مسکونی : برای برآورد تعداد واحد مسکونی مورد نیاز در سال مورد نظر، شاخص واحد مسکونی به ازای هر نفر در سال مورد نظر که مدلی لجستیک است در جمعیت سال مورد نظر ضرب می‌شود (حکمت‌نیا و موسوی، 1392: 119-118، به نقل از رفیعی، 1371: 38-37).

جمعیت در سال t × HPt = تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در سال t
= شاخص واحد مسکونی به ازای هر نفر در سال t
= پارامتر ثابت
= پارامتر ثابت
n: زمان (سال)
: e عدد ثابت نپر و معادل 7/2
K: رقم نهایی واحد مسکونی/نفر یا معادل معکوس بعد خانوار

رابطه 4. برآورد تعداد واحد مسکونی

در رابطه 4 معادله برآورد تعداد واحد مسکونی مطرح شده است. قابل ذکر است در این رابطه با داشتن مقدار K و اطلاعات مربوط به شاخص واحد مسکونی به ازای نفر برای سال‌های گذشته، می‌توان مقدار a و b را به‌دست آورد.

یافته‌ها
مرحله اول- جمع‌آوری و تحلیل داده‌های جمعیتی
داده‌های جمعیتی شهر تهران از سال 1355 تا سال 1385، شامل جمعیت، بعد و تعداد خانوار در جدول 1، نشان داده شده است. منظور از تحلیل داده‌های جمعیتی شهر تهران، برآورد جمعیت پیش‌بینی‌شده شهر تهران می‌باشد که در این‌جا براساس سه مدل غیرخطی چندجمله‌ای درجه دوم (شکل4، جدول2)، گمپرتز (شکل5، جدول 3)، و لجستیک (شکل6، جدول 4) انجام می‌گیرد.

جدول1. داده های جمعیتی شهر تهران در سال های 1355 تا 1385
سال جمعیت بعد خانوار تعداد خانوار
1355 4530223 3/4 1053540
1365 6058207 4/4 1370691
1375 6758845 1/4 1660219
1385 7711230 4/3 2267892
مأخذ: سالنامه آماری در سال‌های ذکر شده.

پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل چند‌جمله‌ای درجه دوم در شکل4، مطرح شده است. هم‌چنین، جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل چند‌جمله‌ای درجه دوم معادل 8222501 نفر برآورد شده است.

شکل 4. پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل چند‌جمله‌ای درجه دوم
مأخذ: محاسبات محقق براساس CurveExpert Professional.
جدول2. پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل چند‌جمله‌ای درجه دوم
سال جمعیت موجود جمعیت پیش‌بینی شده
1355 4530223 -
1365 6058207 -
1375 6758845 -
1385 7711230 -
1400 - 8222501

پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل گمپرتز نیز در شکل 5 نمایش داده شده است. هم‌چنین، براساس محاسبات صورت گرفته‌شده براساس این مدل پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران معادل 8289268 نفر برآورد شده است.

شکل 5. پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل گمپرتز
مأخذ: محاسبات محقق براساس CurveExpert Professional.
جدول3. پیش‌بینی جمعیت 1400 شهر تهران براساس مدل گمپرتز
سال جمعیت موجود جمعیت پیش‌بینی شده
1355 4530223 -
1365 6058207 -
1375 6758845 -
1385 7711230 -
1400 - 8289268


پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل لجستیک معادل 11110114 نفر برآورد شده است که در شکل 6 و جدول 4،

نشان داده شده است.

شکل 6. پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل لجستیک
مأخذ: محاسبات محقق براساس CurveExpert Professional
جدول 4. پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران براساس مدل لجستیک
سال جمعیت موجود جمعیت پیش‌بینی شده
1355 4530223 -
1365 6058207 -
1375 6758845 -
1385 7711230 -
1400 - 11110114


پیش‌بینی جمعیت سال 1400 هریک از سه مدل غیرخطی چند‌جمله‌ای درجه دوم، گمپرتز و لجستیک منطقی به‌نظر می‌رسد (جدول 5)، اما قابل ذکر است که هریک از جمعیت‌های محاسبه شده با یکدیگر متفاوت است. مطابق با یافته‌های طرح جامع جدید شهر تهران (1386)، از میان پیش‌بینی‌های جمعیت انجام‌گرفته، پیش‌بینی مدل‌های چند‌جمله‌ای درجه دوم و گمپرتز و قابل قبول می‌باشند. برای برآورد تعداد واحدهای مسکونی در مرحله سوم، جمعیت به‌دست آمده از دو مدل مذکور و جمعیت پیش‌بینی شده طرح جامع جدید شهر تهران (1386)، مد‌نظر قرار می‌گیرند.
جدول 5. پیش‌بینی جمعیت سال 1400 شهر تهران
مدل سناریو سال 1400
لجستیک حد بالا 11110114
گمپرتز حد وسط 8289268
چند‌جمله‌ای درجه دوم حد پایین 8222501

مرحله دوم-جمع‌آوری و تحلیل داده‌های مسکن شهر تهران
مرحله دوم، شامل جمع‌آوری و تحلیل داده‌های مسکن شهر تهران از سال 1355 تا سال 1385 می‌باشد. در این مرحله، داده‌های مسکن شهر تهران از سال 1355 تا سال 1385، شامل تعداد واحدهای مسکونی در جدول 6، نشان داده شده است.

جدول 6. تعداد واحدهای مسکونی شهر تهران
سال تعداد واحدهای مسکونی
1355 332146
1365 758803
1375 1249235
1385 2182379
مأخذ: سالنامه آماری سال‌های ذکر شده

مرحله سوم- تعیین نیاز مسکن
برآورد تعداد واحد مسکونی مورد نیاز در سال 1400 براساس

تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در سال t= جمعیت در سال t × ( شاخص مسکن به ازای نفر در سال t (HPt))
تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز شهر تهران در سال 1400 = جمعیت شهر تهران در سال 1400× 1400 HP
, = 14/1 , = 15/0-
K: 3.4/1=0.29 و n= زمان (30سال)
HP0: شاخص مسکن به ازای نفر در سال 1355= تعداد واحد مسکونی به جمعیت در سال 1355= 07/0
HP1: شاخص مسکن به ازای نفر در سال 1385= تعداد واحد مسکونی به جمعیت در سال 1385= 28/0
HPt: شاخص مسکن به ازای نفر در سال 1400= تعداد واحد مسکونی به جمعیت در سال 1400= 08/0
تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز شهر تهران در سال 1400 = جمعیت شهر تهران در سال 1400 × (08/0) 1400 HP(جدول 7)

رابطه 5. برآورد تعداد واحد مسکونی مورد نیاز شهر تهران در سال 1400
جدول 7. تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز شهر تهران در سال 1400
×1400 HP جمعیت شهر تهران در سال 1400 تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز شهر تهران در سال 1400
× 08/0 جمعیت پیش‌بینی شده طرح جامع جدید شهر تهران (1386) 8600000 688000
× 08/0 جمعیت به‌دست آمده از مدل گمپرتز 8289268 663141
× 08/0 جمعیت به‌دست آمده از چند‌جمله‌ای درجه دوم 8222501 657800


بحث و نتیجه‌گیری
هر شهری برای رقابت‌پذیری باید به‌دنبال جستجو و تدوین مجموعه‌ای از راهبردها و اقدامات منحصر به‌فرد باشد تا وضعیت آن را از دیگر شهرها متمایز سازد. در زمینه رقابت‌پذیری می‌توان گفت هیچ اقدام واحدی برای همه شهرها قابل اجرا نمی‌باشد. در حقیقت، مهم‌ترین چالش، پیشنهاد یک گزاره ارزشی منحصر به‌فرد و تدوین یک راهبرد است که آن شهر را از بقیه متمایز می‌کند. از جمله اقدامات انجام شده در سراسر جهان توجه به زیرساخت‌ها می‌باشد.
از نظر دیدگاه رقابت‌پذیری، انواع مختلف سرمایه‌گذاری در زمینه زیرساخت‌ها برای انواع مختلف شهرها و در مراحل مختلف توسعه یک شهر مهم می‌باشند. شهرهای بزرگ نیاز به سرمایه‌گذاری‌های هدفمند در بحث مسکن به‌منظور غلبه بر تقسیم‌بندی‌های مرتبط با وجود محله‌های فقیر‌نشین دارند. بدون سرمایه‌گذاری در مسکن مطلوب، چاله‌هایی در مزیت رقابتی به‌وجود خواهد آمد.
در این مقاله، تعداد واحدهای مسکونی شهر تهران برای سال 1400 پیش‌بینی گردید. بدین ترتیب که ابتدا جمعیت این شهر برای سال 1400 تخمین زده شد. در کنار مدل‌های مورد استفاده برای پیش‌بینی و برآوردهای لازم، باید مساحت، نقشه کاربری زمین، خطوط توسعه آتی و ... شهر در‌نظر گرفته شود. تا براساس آن شهر به‌تواند هم‌چنان پاسخ‌گوی نیازهای تنوع ساکنان و کارکردهای شهر مورد نظر باشد.
از سوی دیگر، نمی‌توان هرگونه پیش‌بینی را در مورد جمعیت و به‌دنبال آن برای تعداد واحدهای مسکونی پذیرفت. در ارائه پیش‌بینی‌ها نیز می‌توان بیش‌ترین پیش‌بینی را ارائه داد، یا محتاطانه‌تر عمل کرد تا براساس آن سناریوهای مختلفی را که می‌توانند تدوین شوند، در‌نظر گرفت. لذا، سناریوها نیز منجر به انعطاف‌پذیری در ارائه طرح‌ها و برنامه‌ها نیز خواهد شد.
از میان مدل‌هایی که برای پیش‌بینی جمعیت در‌نظر گرفته شده است. نتیجه به‌دست آمده از مدل‌های چند‌جمله‌ای درجه دوم و گمپرتز به علت نزدیک بودن به برآورد طرح جامع جدید شهر تهران (1386) مناسب تشخیص داده شد. اما پیش‌بینی جمعیت مدل

لجستیک فراتر از پیش‌بینی موجود در طرح جامع جدید شهر تهران (1386) بود و به این ترتیب مناسب تشخیص داده نشد.
تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز با توجه به جمعیت پیش‌بینی شده مدل‌های چند‌جمله‌ای درجه دوم، گمپرتز و جمعیت در‌نظر گرفته شده در طرح جامع جدید شهر تهران (1386) برآورد گردیده شد. بعد از نهایی شدن جمعیت پیشنهادی، با استفاده از مدل لجستیک تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز شهر تهران برای سال 1400 پیش‌بینی گردید. از آن‌جایی که این سه برآورد تا حدودی نزدیک به یکدیگر بودند، محاسبات مربوط به مدل گمپرتز، که معادل 663141 واحد مسکونی می‌باشد در این پژوهش ملاک عمل قرار گرفته شد و بر طبق آن برنامه‌ریزی مناسبی توسط قدرت‌های محلی برای عرضه زمین در راستای دست‌یابی به رقابت‌پذیری اقتصادی (شهری) انجام گرفته شد.
سایر پژوهش‌های احتمالی در مورد موضوع مسکن و رقابت پذیری اقتصادی، آن‌طور که در منابع مروری برای این مقاله به‌دست آمد، می‌تواند به مواردی اشاره داشته باشد که از جمله می‌توان به بی‌مسکنی، که یک مشکل رو به رشد در جوامع است، اشاره نمود.
در شورایی مربوط به بی‌مسکنی در کشور آمریکا، این‌گونه آمده است: "بی‌مسکنی برای جامعه هزینه‌بر است"، زیرا افراد بی‌مسکن اغلب به خدمات و مؤسسه‌های دولتی گران‌تری نیاز دارند. بی‌مسکنی، هم‌چنین از لحاظ دارا بودن تأثیر منفی بر زندگی، سلامتی و بهره‌وری انسان‌ها، هزینه‌بر است.
جمعیت بی‌مسکن نیز دارای خطر افزایش قرار گرفتن در معرض بیماری‌های مسری می‌باشد. فقدان پناهگاه برای افراد بی‌مسکن می‌توانند جوامع اطراف را به‌صورت مالی و فیزیکی تحت تأثیر قرار دهند" و همه این موارد، دارای تأثیر منفی بر رقابت‌پذیری اقتصادی است.
به‌طور کلی، آن‌طور که از تحقیقات بررسی شده به‌دست آمده است می‌توان گفت در سطح ملی، هزینه‌های مسکن سریع‌تر از درآمدها افزایش می‌یابد، که یک طیف وسیعی از مسائل تأمین مسکن را دربر می‌گیرد. براساس این موضوع، نه تنها چالش‌هایی
در ارتباط با مسأله مسکن و عرضه و تقاضای آن وجود دارد، بلکه چالش‌هایی در اجتناب از نتایجی که مسائل را تشدید می‌کند و رقابت‌پذیری اقتصادی را تضعیف می‌کند، وجود دارد.
در پایان نیز می‌توان چنین تصریح نمود، در حالی‌که بسیاری از جوامع با فوریت واکنش نشان می‌دهند، راهبردها و ابزارهایی که در چنین شرایطی اتخاذ می‌شوند، اغلب می‌توانند پیچیدگی و منحصر به‌فرد بودن مسائل و منابع محلی را نادیده بگیرند. بدون راهبردهای محلی، فرصت‌های اقتصادی که در اصل منجر به تقاضای بالا مسکن می‌شود را نیز می‌توانند از بین ببرند.

راهکارها
براساس نتایج به‌دست آمده پژوهش، راهکارهای زیر برای کاهش مشکلات مسکن شهر تهران پیشنهاد می‌شود:
 آزاد سازی حجم قابل توجهی زمین متراژ بزرگ متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی و به خصوص شرکت‌های دولتی نهادهای نیمه‌دولتی و عمومی که سال‌ها بدون استفاده و به شکل بایر در شهرها رها شده‌اند به‌منظور رفع کمبود شدید زمین آماده ساخت برای شهر تهران؛
 دریافت مالیات و عوارض طبق قوانین مدیریت شهری، شهرداری‌ها از زمین‌های بایر؛
 عرصه زمین به بازار توسط مالکان بزرگ با توجه به نیاز به 663141 واحد مسکونی برای شهر تهران در سال 1400؛
 برنامه‌ریزی برای تأمین واحدهای مسکونی مورد نیاز شهر تهران برای سال 1400 با ارائه مساکن خالی (با فرض ارائه این واحدها در بازار مسکن هنوز به 417372 واحد مسکونی دیگر برای شهر تهران نیاز خواهد بود، و در غیر این صورت 663141 واحد مسکونی).

سپاسگزاری
این مقاله برگرفته از تز دکتری می‌باشد که با حمایت شهرداری تهران (مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران) انجام پذیرفته است.